住建部政研中心：民间资本将转向商业地产

源自房地产业的宏观调控不仅给房地产行业本身带来了一系列变化，民间资本的投向也因此发生了转变。



“目前来看，住宅市场的卖方市场已经过去，在未来3~5年会供过于求。”在住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹看来，靠炒房盈利的时代已经结束，但大部分民间资金的关注点却并没有离开房地产行业。

住房和城乡建设部政策研究中心此前发布的《我国民间资本与房地产业发展研究报告》（下称《报告》）中的数据显示，经过几十年的积累，我国民间资本已经十分雄厚。截至2010年底，全国城乡居民储蓄存款余额已超过30万亿元，加上手持现金、股票、债券、保险以及金融机构理财产品等，金融资产总规模超过48万亿。

“在目前投资渠道有限、持续负利率的环境下，房地产仍是民间投资高度关注的领域。”根据《报告》课题组的研究，短期来看，民间资本可能不会大规模从房地产市场撤出。这是因为，北方民间资本注重资本的安全性和保值性，不会因房地产价格波动就轻易退出房地产业，除非找到比投资房地产更安全、收益更稳定的渠道；而南方民间资本更多的是一种投机性资本，已获利的有可能会退出，而获利不多或还未获利甚至亏损的除非急需资金，否则不会急于卖出。

而从中长期看，民间资本仍会继续参与房地产。其理由是，中国城市化及土地资源稀缺性导致住房供需关系将在较长时期内处于偏紧状态，民间资本缺乏除房地产业外其他更好的投资渠道，同时人们购房置业的传统和住房消费观念转变尚需更长时间。

高和投资董事长苏鑫也认为，民间资本对房地产投资始终高度关注，短期来看，不会大规模从房地产市场撤出，而未来民间资本将以新的形态参与到房地产业中。

对此，秦虹认为，有投资于房地产行业需求的民间资本未来的投资方向之一是商业地产。

“过去几年，住宅价格上涨较大而商业地产的价格相对偏低，因此一线城市优质地段的写字楼和商铺投资价值逐步显现。”秦虹还表示，现阶段限购政策只是集中在住宅方面，商业地产不受限贷限购政策影响，因此成为调控政策之后民间投资者青睐的投资对象，一部分原投向住宅的民间资本转向商业地产和旅游地产等。

但秦虹也坦承，投资于商业地产不容回避的一个问题是风险较大。

可供民间资本投资的另一个渠道是证券化投资方式，如信托、私募股权基金、政府发债以及今后可能出现的REITs等房地产金融产品。

“其中，信托方式发展条件最为成熟，目前来看，房地产信托的平均收益率也居各领域之首，而私募股权基金方式最值得关注。”秦虹表示。